На воздухе: Найти подход к нестандартному

01.12.2008
На воздухе: Найти подход к нестандартному

Практически все загородные девелоперы сталкиваются с проблемой освоения необычных и нестандартных участков: оврагов, болотистых низинок, значительных перепадов высот, узких вытянутых участков, водоохранных зон и проч. При креативном подходе и неудобья можно сделать изюминкой проекта. Но стоить это будет недешево — до $10 000 за сотку.

Выгоды недостатков
В мире принято до 30% затрачиваемых на реализацию проекта средств расходовать на создание ландшафта. В России эта цифра намного меньше — застройщики предпочитают официально не озвучивать затраты, но даже в элитных проектах они не превышают 9% от общих вложений. По словам Сергея Бозрикова, заместителя гендиректора Amdex Group, в их поселке FreeSki расходы на благоустройство территории составят менее 2% от общего объема инвестиций. Из 4 га общей площади 1 га отведен под благоустройство и ландшафтный дизайн. «В целом нам повезло: у нас отличный природный ландшафт и нам не нужно тратить большие деньги на благоустройство», — рассказывает он.
По словам Павла Трейваса, директора департамента реализации Villagio Estate, стоимость благоустройства парковой зоны в поселке Monteville составляет $15 000 за сотку, общественные зоны занимают 30 га. Общий объем инвестиций в строительство поселка составит около 10 млрд руб. (более $370 млн). Таким образом, вложения в благоустройство составят около 10%.
Учитывая перепроизводство проектов в верхних ценовых сегментах, можно предположить, что вложения в создание среды обитания будут возрастать и приближаться к мировым аналогам. Результаты стоят того. По данным компании AG Capital, красивые природные характеристики позволяют увеличить стоимость недвижимости на 15%. В поселке «Лазурный берег» компании Villagio Estate дома, расположенные на первой линии у Пестовского водохранилища, стоят, по словам Павла Трейваса, примерно на 20% дороже.

Водные преграды
Сложные участки можно разделить на две большие категории: потенциально уникальные (сложной формы, с перепадом высот) и непривлекательные (прилегающие к дорогам, очистным сооружениям). И если первые можно сделать магнитом поселка, то неприглядность вторых приходится как-то нивелировать. Так, в зонах, где проходит газ, можно создать спортивные объекты, например теннисные корты, игровые площадки, стоянку для автомобилей или очистные сооружения, советует Олег Разин, заместитель гендиректора Vesco Consulting.
«Ровный плоский участок нужен для сельского хозяйства», — иронизирует Андрей Князев, гендиректор компании Mozaik Development. Для девелопера неудобный рельефный участок может увеличить ценность проекта. Не случайно многие зарубежные проекты предусматривают значительные вложения в модификацию плоских участков с целью создания иллюзии естественного природного ландшафта, добавляет он.
На загородном рынке столичного региона до недавнего прошлого площадка, на которой нельзя «посадить» дом, считалась неудобьем. С ростом конкуренции застройщики начали задумываться о создании полноценной среды обитания. И сейчас проекты, в которых рекреационная зона занимает до четверти или трети общей площади застройки, не столь большая редкость. Например, в поселке «Гринфилд» из 120 га общей площади более 30 га отведено под общественную зону.
Требование закона о соблюдении водоохранной зоны — одно из тех, что до знаменитых «войн» Олега Митволя, бывшего заместителя руководителя Росприроднадзора, мешало застройщикам. В настоящее время большинство девелоперов из «потерянных» земель делают «места притяжения» проектов. Поселок «Высокий берег» расположен около Истринского водохранилища, длина береговой линии — 500 м. Поселок делит на две части узкий залив. В целом водоохранная зона составляет 150 м. В результате площадь территории, примыкающей к воде, составила 20 га (из 65 га общей площади), на которой будут устроены пляжи, спортивные площадки, дорожки, скверы и т. д. Эта территория «пропала» для строительства, но не как актив, уверен Андрей Князев. Столь большая рекреация в совокупности с большой водой делает поселок уникальным. Ликвидность подобных проектов повышается раз в 10, считает он.
По территории поселка Monteville на Новорижском шоссе протекает река Беляна. «Это могло бы стать недостатком, поскольку территорию реки и прилегающую к ней невозможно использовать под участки, — рассказывает Павел Трейвас. — Мы превратила это в преимущество». Вдоль реки запланирован ансамбль рекреационных зон площадью более 30 га (общая площадь поселка — 133 га). «Это повысило привлекательность Monteville, поскольку поселков с водоемами в Подмосковье не так много», — добавляет Трейвас.

Диктат формы
Участки, выделяемых под коттеджное строительство, часто имеют сложную многоугольную форму. Идеальный квадрат редко встречается на практике и, как правило, находится в ординарном чистом поле. Архитекторы в меру своего таланта обыгрывают затейливые многоугольники площадок.
В проекте «Папушево» участок по форме напоминает подкову. Форма, собственно, и определила зонирование поселка: 58 га были разделены на три части. Первая — VIP-зона (23,8 га) отведена под строительство коттеджей, вторая (14,3 га) — под дуплексы и таунхаусы, на третьей (19,9 га) планируется построить коттеджи.
Участок поселка «Азарово» (Рублево-Успенское шоссе) похож на воротничок: он состоит из двух почти полусфер, соединенных небольшой перемычкой. На длинной стороне «воротничка» запланированы таунхаусы с небольшими участками, которые отделяют коттеджи от прилегающей застройки. Внутри расположены VIP-зоны с роскошными коттеджами и большими участками. «Такое зонирование позволяет расширить ассортимент», — комментирует Елена Первакова, управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании Tweed.
В поселке «Булгаков» (Калужское шоссе) дома по проекту расположены на одной территории, а отдельно находится участок у реки, который также принадлежит поселку. На нем поместились пляж, мини-маркет, апарт-отель с рестораном, прогулочная зона.
«Высокий берег» делит на две неравные части залив Истринского водохранилища, что также послужило основой формирования концепции поселка. «Восточный берег» (16 га) лежит между водохранилищем и заливом словно внутри буквы Y. На территории планируется построить 26 коттеджей на участках площадью от 30 соток до 1 га. «Западный берег» (49 га) будет застроен коттеджами и таунхаусами.

Вынужденная красота
Зачастую ландшафтные изюминки появляются в проектах вынужденно, когда девелоперы и архитекторы пытаются решить проблему освоения сложной формы участка или особенностей природного ландшафта, грунта (например, грунтовые воды оказались слишком близко). Как, собственно, произошло в одном из поселков, примыкающих к Пестовскому водохранилищу. В низинке около воды начали строить коттеджи. Не успели вырыть котлован, как его затопило водой. Попытались ее откачать — не помогло, вода все прибывала. Выяснилось, что грунтовые воды залегают намного ближе, чем предполагалось. Девелоперу пришлось зарыть котлованы обратно и разбить на этом месте прогулочную зону. Покупатели остались довольны.
В центре поселка «Гринфилд» была болотистая земля, непригодная ни под какое строительство и сложная для благоустройства. На этом месте решили создать озеро, добавив к нему обширную ландшафтную зону с рестораном, пекарней, теннисным кортом, фонтанами и т. д.
Овраг на территории поселка «Приволье» компании «Велес Капитал Девелопмент» послужил местом для создания каскада искусственных водоемов, а прибрежная территория была обустроена под пляжную зону. В результате участки, которые располагаются рядом с этой достопримечательностью поселка, являются самыми привлекательными, отмечает Олег Разин.

Оттолкнуться от ландшафта
Порой природный ландшафт настолько отличается от окружения, что заставляет девелоперов и архитекторов искать совершенно новые пути реализации проекта. В этом случае первую скрипку однозначно играет природная красота.
Территория поселка «Покровское-Рубцово» имеет форму трилистника с достаточно большими перепадами высот, и 10% от общего количества домов расположено на склоне. «Получается, что конструктив дома встроен в склон, смотрится необычно и интересно», — говорит Елена Первакова. Из-за нестандартного проекта и более дорогого строительства такие дома стоят на 30% дороже.
Красивый природный ландшафт, наличие на участке реки послужили основой для идеи поселка «Истринские помещики» (девелопер — компании Vesco Group). Возможность разбивки на большие площади позволила реализовать концепцию усадебного комплекса.
Застройщик поселка «Рублевские Горки» (Рублево-Успенское шоссе) компания «Белый городъ» при реализации поселка изначально оставила часть общего участка под отдельный проект. «Площадка сразу же показалась нам интересной и достойной для возведения на ней чего-то неординарного: участок в 60 соток расположен в самой укромной части поселка и имеет небольшие перепады рельефа», — рассказывает архитектор Владимир Синицын. Было решено реализовать на этой площадке оригинальный проект, которым стала резиденция Villa Eclipse стоимостью 10 млн евро. За основу была принята вертикальная планировка территории. Перед домом было организовано закрытое частное пространство. Треть участка понизили, срезав грунт на глубину 4 м. Чтобы грунт на участке не сполз в овраг, была устроена бетонная подпорная стена высотой до 9 м. На земляные работы затрачено около $1 млн; стоимость всего ландшафтного проекта составляет около $2 млн.
Расходы на создание ландшафта или маскировку недостатков участка могут быть совершенно разными — все зависит от проекта. Конечно, можно позвать дорогого дизайнера, придумать разные дорогие «фишки», но в итоге это скажется на покупателях домов, резюмирует Сергей Бозриков.

Светлана Данилова

Источник